Các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng đất đai ?

Alo Nhà Đất Vàng – Theo quy định của pháp luật hiện hành thì tổ chức, cá nhân khi mua bán, chuyển nhượng đất đai sẽ phải chịu các loại thuế sau :


1. Các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng đất đai ?

    Thứ nhất, về thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ vào công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế. Theo Điểm c Tiểu mục 1.1 Mục 1 của Công văn này quy định về Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản của cá nhân như sau:

Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân

Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây.

Như vậy, Công thức tính thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau;

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng)

Ngoài ra, căn cứ theo Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2014 thì 2 thu nhập từ chuyển nhượng sau sẽ được miễn thuế

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.”

 

    Thứ hai, về Lệ phí trước bạ.

– Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

+ Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ);

+ Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất). (Theo quy định thì vào 01/01 hàng năm UBND tỉnh ban hành khung gia đất trên địa bàn tỉnh/thành phố do mình quản lý, do vậy mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau)

Như vậy, Số tiền lệ phí trước bạ của bạn = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%

 

    Thứ ba, các lệ phí khác.

– Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng;

– Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).

 

2. Các phương thức giảm thuế mà người dân sử dụng trên thực tế ? Phân tích những rủi ro và cách phòng ngừa ?

Trên thực tế, người dân/tổ chức/doanh nghiệp thường dựa vào yếu tố “khung giá đất” để “lách” tiền thuế của nhà nước. Xuất phát từ hiện trạng khung giá đất do UBND tỉnh/thành phố ban hành thường thấp hơn giá thị trường mua bán, chuyển nhượng. Nên người dân “thỏa thuận ngầm” giá mua trên hợp đồng công chứng thấp hơn so với giá trị của mảnh đất và tài sản trên đất.

Như đã phân tích ở trên, từ ngày 01/01/2015 thống nhất thu thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng do vậy chỉ cần giảm giá chuyển nhượng xuống thấp thì sẽ giảm được tiền thuế. Thông thường cơ quan thuế cũng nắm bắt được vấn đề này nên nếu thỏa thuận thấp hơn giá của khung mà nhà nước đã quy định thì sẽ áp dụng mức giá theo khung của nhà nước.

Ví dụ cụ thể:

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân: Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng)

Giả sử:

– Giá thực tế giao dịch: 2 tỷ x 2 % = 40 triệu

– Nếu giá ghi trên hợp đồng là: 200 triệu x 2% = 4 triệu

Như vậy, nếu giảm giá trên hợp đồng xuống 10 lần thì sẽ tiết kiệm được 10 lần tiền thuế. Chúng tôi không phân tích sâu trường hợp đương nhiên được miễn, giảm thuế trong trường hợp này.

    Việc trốn thuế/tránh thuế sẽ đối diện với những rủi ro pháp lý gì?

Thứ nhất, nguy cơ xảy ra tranh chấp cao nhất thường phát sinh khi vì một lý do khách quan nào đó giao dịch không thành công. Bên bán có thể căn cứ vào hợp đồng công chứng là cơ sở để xác định giá thỏa thuận, thanh toán. Như vậy, sẽ gây thiệt hại lớn bên mua.

Thứ hai, Bị các cơ quan quản lý thuế xem xét và truy thu thuế (Do quản lý thuế nên vấn đề này còn buông lỏng).

Vậy, Cần làm gì để đảm bảo tính pháp lý khi muốn giảm thuế thu nhập nhân ?

– Bạn cần xác lập 02 hợp đồng: 01 hợp đồng dùng để đăng ký với cơ quan nhà nước (Giá thấp); hợp đồng con lại có thể viết tay nhưng ghi đúng giá thỏa thuận (trong hợp đồng này cần có điều khoản khi xảy ra tranh chấp với hợp đồng công chứng số…/VPCC… lập ngày…tháng…năm… thì áp dụng điều khoản…. được quy định tại hợp đồng này).

– Bạn nên thanh toán bằng chuyển khoản để có bằng chứng chính xác về số tiền đã thỏa thuận và thanh toán (Trên phiếu chuyển tiền nên ghi rõ thanh toán theo hợp đồng công chứng số…VPCC lập ngày…tháng…năm). Đây là bằng chứng rất quan trọng để giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh.

3. Thủ tục xin cấp lại sổ đỏ bị mất ?

Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì để được cấp lại giấy chứng nhận ( sổ đỏ) bạn cần thực hiện thủ tục như sau:

“Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất

1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận ( sổ đỏ) do bị mất theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính về hồ sơ địa chính bao gồm:

– Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

– Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân;

– Trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.

 

>>> Quy trình mua bán nhà đất

>>> Phân biệt các loại sổ hồng, sổ đỏ…

>>> Ý nghĩa các loại bản đồ 1/500, 1/2000 …

        Theo Alo Nhà Đất Vàng

                ( Nguồn Sưu Tầm )