Alo Nhà Đất Vàng – Condotel là loại hình “sinh sau đẻ muộn” tại Việt Nam, nhưng lại đang phát triển rầm rộ và tạo ảnh hưởng lớn trên phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh tiềm năng, loại hình bất động sản này cũng đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt những tranh cãi về pháp lý.
Phát triển rầm rộ
.jpg)
Việt Nam có đường bờ biển dài 3.260 km, chạy dài từ Bắc chí Nam với nhiều bãi biển được vinh danh trong top những bãi biển đẹp nhất thế giới. Với lợi thế đường bờ biển dài, phong cảnh đẹp và đa dạng, Việt Nam được ví như thiên đường của du lịch nghỉ dưỡng. Đây chính là đòn bẩy khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nở rộ và xuất hiện nhiều loại hình, mà nổi bật hơn cả là condotel – từ được viết tắt của condo và hotel có nghĩa là khách sạn căn hộ hay căn hộ khách sạn.
Với việc mang lại những giá trị “kép”, condotel đang trở thành xu hướng đầu tư mới của bất động sản nghỉ dưỡng. Loại hình này hiện đã xuất hiện ở khắp các dự án bất động sản tại Hạ Long, Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn, Phan Thiết, Bà Rịa – Vũng Tàu và đặc biệt là đảo ngọc Phú Quốc.
Đà Nẵng, thành phố với những bãi biển đẹp thơ mộng cùng hàng loạt danh thắng như Bà Nà, bán đảo Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn… trở thành điểm đến lý tưởng của nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Đã có hàng ngàn căn condotel đến từ nhiều chủ đầu tư đình đám như: Tập đoàn Sun group với dự án Sun Premier Đà Nẵng, Tập đoàn Empire với dự án Cocobay, chủ đầu từ Alphanam với dự án Alphanam Luxury, Công ty cổ phần Sovico với dự án Furama.
Tại Nha Trang, các dự án condotel cũng được phát triển mạnh. Gây chú ý trong thời gian gần đây là dự án tổ hợp condotel The Arena tại Cam Ranh của Công ty cổ phần Trần Thái Cam Ranh (được giới thiệu trực thuộc Công ty Vịnh Nha Trang). Dự án có quy mô 4 tòa tháp condotel với khoảng 4.500 căn, được xây dựng trên khu đất rộng 25ha trải dài trên Bãi Dài (Cam Ranh) 500m. Một dự án khác cũng của chủ đầu tư này là Panorama Nha Trang. Dự án có quy mô 39 tầng, với hơn 1.000 căn hộ condotel.
Với thế mạnh là biển và rừng hoang sơ, Phú Quốc trở thành thiên đường của loại hình condotel. Hòn đảo này đang là một đại công trường với hàng loạt dự án nghỉ dưỡng mọc lên san sát ven biển của nhiều chủ đầu tư tên tuổi.
Trong số những dự án lớn đang được triển khai tại Phú Quốc có Sonasea Villas & Resort của CEO Group, Phú Quốc Marina của Bim Group, Premier Residences Phu Quoc, Emerald Bay của Sungroup, Pullman do Công ty cổ phần Milton đầu tư.
Theo Savills Việt Nam, Condotel đang là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm ngôi nhà thứ hai (second home). Thị trường bất động sản được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi một làn sóng lớn nguồn cung ngôi nhà thứ hai chủ yếu tập trung tại sáu địa điểm ven biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long và Quảng Nam) với hơn 17.000 căn được đưa vào thị trường trong vòng 3 năm tới. Tuy nhiên, số lương dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn so với số lượng được chào bán trên thị trường.
Còn theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), từ năm 2014 đến nay xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới. Đó là dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (condotel) tại các khu vực ven biển, hải đảo. Riêng năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Dự kiến giai đoạn 2017-2019, trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 – 29.000 căn hộ condotel được mở bán.
Dấu hỏi về mức lợi nhuận cam kết
Tuy là loại hình bất động sản còn khá mới lạ, nhưng condotel đang hấp dẫn một lượng nhà đầu tư rất lớn. Bởi đặc tính “kép” của condotel tích hợp ưu điểm giữa loại hình căn hộ lưu trú và khách sạn.
Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24. Điểm khác của condotel với khách sạn đó là condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê.
Condotel được gọi là căn hộ bởi được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ,…với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và cho du khách có thể đi chợ và trải nghiệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình. Tuy nhiên, condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn.
Điều đặc biệt hấp dẫn các nhà đầu tư là mức cam kết lợi nhuận “khủng” mà các chủ đầu tư condotel đưa ra. Hiện nay, các chủ đầu tư thường cam kết lợi nhuận từ 8-12% trong vòng 8-12 năm.
Với những đặc điểm như trên, condotel nhắm đến hai đối tượng khách hàng chính là những nhà đầu tư muốn thu hồi vốn, tăng lợi nhuận nhanh và những khách hàng trung lưu có nhu cầu tìm một nơi để thụ hưởng cuộc sống.
Tiềm năng như vậy, nhưng giới chuyên gia vẫn tỏ ra nghi ngại với loại hình condotel. Đặc biệt là mức cam kết lợi nhuận “khủng” được chủ đầu tư đưa ra.
Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, cho rằng việc các chủ đầu tư đưa ra mức cam kết sinh lời hấp dẫn từ 8 – 12% mà không có bất cứ chế tài nào đảm bảo sẽ tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư.
“Nhiều dự án cam kết cho mức lợi nhuận 10%, nhưng ai đảm bảo sẽ thực hiện được? Trong hợp đồng lại không có một chế tài nào, nếu bây giờ họ không đưa cho tôi đủ 10% mà chỉ 2% thậm chí có những năm họ không có lời, vì phí quản lý tốn kém, không chia lợi nhuận cho tôi thì phải xử lý chủ đầu tư như thế nào? Tôi có thể bán bất động sản đó cho người khác hay không?”, ông Hiếu đặt vấn đề.
Theo ông Rudolf Hever, Giám đốc bộ phận tư vấn khách sạn, Savills châu Á – Thái Bình Dương, để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, condotel phải được vận hành hoàn hảo như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh ấn tượng. Tuy nhiên, nhiều dự án hiện nay, rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn được cân nhắc phát triển. Điều này đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết.
Ngoài ra, do một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn mà không có nguồn ngân sách mạnh mẽ như vốn chủ sở hữu hoặc hỗ trợ vốn từ ngân hàng. Đây cũng là nguyên nhân khiến khách hàng có thể không được đảm bảo mức lợi nhuận đã được cam kết.
Bên cạnh đó, với sự gia tăng chóng mặt như hiện nay, loại hình Condotel đang bộc lộ khả năng dư thừa nguồn cung. Theo một báo cáo nghiên cứu thị trường của Công ty cổ phần DKRA Việt Nam, trong năm 2017, phân khúc condotel cung cấp ra thị trường khoảng 14.741 căn, tăng 12% so với năm 2016 song mức tiêu thụ chỉ đạt khoảng 33% nguồn cung mới (khoảng 4.821 căn) bằng 55% so với năm 2016 (8.726 căn).
Một rủi ro khác được tiến sĩ Hiếu chỉ ra là, hầu hết các dự án bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng tại Việt Nam được xây dựng dựa vào nguồn vốn vay từ ngân hàng và huy động từ khách hàng. Nếu không có một cơ chế quản lý dòng tiền huy động đúng đắn thì rủi ro cho người mua rất cao. Chẳng hạn, chủ đầu tư huy động vốn nhưng không thực hiện dự án, hoặc thực hiện được giữa chừng rồi đắp chiếu.
Điểm mù pháp lý?
Theo tiến sĩ Hiếu, dù được phát triển khá rầm rộ, thế nhưng khái niệm về condotel vẫn đang rất mù mờ trong quy định về pháp lý của Việt Nam.
Vị chuyên gia này cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là loại hình còn mới mẻ tại Việt Nam, do đó về mặt pháp lý vẫn chưa có những định nghĩa cụ thể. Đây là bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng, bất động sản kinh doanh hay hỗn hợp chưa được quy định. “Hiện nay bất động sản nghỉ dưỡng mới định hình và cũng chưa có những tranh chấp lớn nào. Nếu trong tương lai có những tranh chấp, đặc biệt là vấn đề pháp lý thì sẽ xử lý như thế nào vẫn còn là dấu hỏi” tiến sĩ Hiếu lo ngại.
Ngoài ra, các chủ đầu tư chủ yếu vay vốn tín dụng ngân hàng xây dự án, sau đó bán căn hộ Condotel cho khách hàng để huy động vốn theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi đó, pháp luật chưa cho phép condotel thực hiện theo phương thức này đối với các dự án không phải là nhà ở hình thành trong tương lai.
Tìm danh phận cho condotel
Để tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý cho condotel, mới đây Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có tờ trình Chính phủ về dự thảo bổ sung, sửa đổi một số điều Luật Đất đai 2013. Trong đó, Bộ này đề xuất hai phương án bổ sung quy định về chế độ sử dụng đất công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở (condotel, officetel, resort).
Theo phương án 1, nếu công trình có chức năng để ở thì xác định là đất ở, thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.
Với phương án 2, cơ quan này đề nghị giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai, xác định đây là loại đất thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng đất của dự án là 50-70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.
Đánh giá về tác động của hai giải pháp này, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng phương án 1 với quy định chế độ sử dụng đất hỗn hợp condotel và officetel có thể phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình tiêu chuẩn các căn hộ sử dụng vào mục đích để ở hoặc để kinh doanh làm văn phòng làm việc, nhưng lại đáp ứng được nhu cầu thực tiễn phát triển của xã hội và thu hút đầu tư nên đề nghị chọn phương án này.
Hiện condotel và officetel chưa được quy định cụ thể trong Luật Đất đai, mà mới chỉ xác đinh đây là một loại hình của đất phi nông nghiệp. Thời hạn sở hữu loại hình căn hộ này cũng bị giới hạn theo thời hạn thuê đất của chủ đầu tư dự án, thường là 50-70 năm.
Luật sư Trần Đức Phượng, Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt, cho rằng hai phương án mà Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất là chưa hợp lý, chưa xác định rõ ràng mục đích của các dự án condotel là kinh doanh du lịch hay kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho người mua chỉ có mục đích khiến giao dịch condotel trở nên hợp pháp, không bị vô hiệu và tạo sức hút cho chủ đầu tư trong việc huy động vốn từ người mua để xây dựng công trình (hay để thu lợi nhuận ngay từ hoạt động xây dựng). Trong khi đó, khi công trình hoàn thành thì quyền sở hữu của người mua gần như bị tước bỏ.
Theo luật sư này, để đạt được mục đích vừa phát triển du lịch và đảm bảo quyền lợi của người đầu tư thì mô hình người mua cùng góp vốn vào doanh nghiệp là chủ sở hữu bất động sản có thể tham khảo. Doanh nghiệp có thể tự khai thác hoặc giao quyền quản lý cho đơn vị quản lý chuyên nghiệp về khách sạn để tạo ra lợi nhuận. Người góp vốn vẫn có quyền hưởng lợi từ việc chia lợi nhuận, cổ tức hay chuyển nhượng toàn bộ phần vốn, cổ phần cho người khác. Đối với những dự án condotel đã và đang triển khai, có thể yêu cầu chủ đầu tư hủy hợp đồng và thỏa thuận với người mua theo hướng giải quyết trên.
Còn nếu bất động sản nghỉ dưỡng chỉ dùng cho mục đích lưu trú dài ngày, có thể xếp đất xây dựng loại hình này vào đất thương mại dịch vụ, người mua được cấp giấy chứng nhận trong thời hạn dự án như phương án 2 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên, loại hình này không được kinh doanh lưu trú như các khách sạn. Đồng thời, cần có quy định pháp luật về quyền sở hữu chung, quyền sở hữu riêng trong tòa nhà và khu đất.
Trong khi những tranh cãi về pháp lý của condotel vẫn chưa có hồi kết, một chuyên gia đưa ra khuyến cáo, người mua lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, nên cân nhắc lựa chọn các sản phẩm có chất lượng từ các chủ đầu tư uy tín. Về phía chủ đầu tư, khi lựa chọn mô hình phát triển cần hoạch định, nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường, cũng như cân nhắc khả năng tài chính nhằm đảm bảo dự án vận hành tốt trong tương lai.
Chủ đầu tư với tư cách nhà quản lý bất động sản được độc quyền trong việc khai thác sử dụng, đồng thời còn thu thêm lợi nhuận từ phần việc quản lý. Kéo theo đó, hàng loạt vấn đề về quyền sở hữu và quyền sử dụng được đặt ra. Nếu chủ đầu tư dự án có năng lực yếu kém, liệu người mua có quyền thay nhà quản lý khác? Và nếu như thế thì phần sử dụng chung như đường giao thông, chỗ đậu xe… sẽ thuộc về ai?
Nhiều dự án cam kết cho mức lợi nhuận 10%, nhưng ai đảm bảo sẽ thực hiện được? Trong hợp đồng lại không có một chế tài nào, nếu bây giờ họ không đưa cho tôi đủ 10% mà chỉ 2% thậm chí có những năm họ không có lời, vì phí quản lý tốn kém, không chia lợi nhuận cho tôi thì phải xử lý chủ đầu tư như thế nào? Tôi có thể bán bất động sản đó cho người khác hay không
