Alo Nhà Đất Vàng – Mỗi dự án đầu tư phát triển bất động sản đều có những giấy tờ pháp lý quan trọng, trong đó có một thứ mà nhiều người mua nhà ít để ý đó là quy hoạch 1/500 được phê duyệt bởi UBND Tỉnh/Thành phố.
Bản quy hoạch 1/500 đó có gì quan trọng?
Nó bao gồm các thông tin chi tiết dự án sẽ được xây như thế nào,
Ví dụ như diện tích đất để phát triển dự án, ranh giới dự án, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy mô dân số v.v…
Nói qua về hệ số sử dụng đất, hệ số này dùng để tính diện tích sàn xây dựng tối đa. Ví dụ như diện tích đất là 1 ha hay 10,000 m2, nếu hệ số sử dụng đất là 2 thì diện tích sàn xây dựng tối đa mà chủ đầu tư có thể xây là 10,000 m2 x 2 = 20,000 m2.
Hệ số này rất quan trọng cho chủ đầu tư vì nếu nó càng lớn có nghĩa chủ đầu tư có thể xây dựng được nhiều hơn và có thể bán được nhiều sản phẩm hơn.
Đối với chủ đầu tư, hệ số này rất quan trọng trong việc ước tính chi phí xây dựng (khoản chi phí quan trọng số 2 sau chi phí đất, số 3 là chi phí tài chính) và doanh thu.
Tuy nhiên, thông thường trong quy hoạch 1/500 của các dự án thì hệ số sử dụng đất được phân định rạch ròi thành hệ số sử dụng đất ở và hệ số sử dụng đất thương mại, dịch vụ.
Nói kỹ một chút diện tích sàn xây dựng để ở có nghĩa là diện tích sàn xây dựng để xây căn hộ (condos),
nhà phố (townhouses/shophouses) và biệt thự (villas) là những sản phẩm mà người ta có thể cư ngụ lâu dài trong đó. Dĩ nhiên, quan trọng nhất là bạn được cấp sổ hồng.
Còn diện tích sàn xây dựng để làm thương mại có nghĩa là diện tích sàn xây dựng để xây siêu thị (supermarket), trung tâm thương mại (shopping mall), văn phòng (office), căn hộ dịch vụ (serviced apartment) và khách sạn (hotel) … là những sản phẩm mà người ta chỉ có thể sử dụng một thời gian (bạn không thể cư ngụ trong siêu thị hay trung tâm thương mại).
Đứng từ góc độ tài chính, thì với diện tích sàn xây dựng để ở, thì chủ đầu tư có thể bán rất nhanh cho người mua, doanh thu về ngay mà chưa cần phải bỏ chi phí ra nhiều.
Tuy nhiên, với diện tích sàn xây dựng để làm thương mại, dịch vụ thì chủ đầu tư thường phải bỏ chi phí ra trước nhiều, khi sản phẩm gần xong mới có người thuê vào để tạo ra doanh thu.
Một số chủ đầu tư nhạy với thời cuộc còn nghĩ ra khái niệm officetel, thay vì họ phải bỏ chi phí xây dựng xong rồi kiếm khách thuê rất cực thì bây giờ họ bán hẳn một lần cho người mua luôn rồi người mua tự cho thuê, nhanh gọn hơn nhiều, tuy nhiên chuyện người mua có được cấp sổ hồng hay không thì là câu chuyện chưa ai trả lời được.
Như vậy, dự án nào mà diện tích sàn xây dựng để ở càng nhiều thì chủ đầu tư càng thích nên họ thường xin điều chỉnh quy hoạch 1/500 theo hướng tăng hệ số sử dụng đất ở.
Với khách hàng, cũng cần được biết quy hoạch 1/500 đã có hay chưa? cần phải đọc kỹ hợp đồng mua bán, để quyết định đầu tư cho chính xác.
