Quý I/2019 Cầm 1 tỷ trong tay, MUA hay ĐẦU TƯ Bất Động Sản ra sao ?

Alo Nhà Đất VàngTrong bối cảnh thị trường Bất Động Sản 2019, hiện nay đang xảy ra hiện tượng sốt đất ở nhiều địa phương và vùng trên cả nước, thị trường đang rất hỗn loạn, các nhà đầu cơ xuất hiện nhiều hơn các nhà đâu tư.

Vậy hiện nay nơi nào đang xảy ra sốt đất ? Cầm 1 tỷ trong tay liệu có đầu tư được bất động sản nào ? Nên đầu tư trong Tp.Hồ Chí Minh hay là vùng ven ? Vùng TP Hồ Chí Minh đang được các nhà đầu tư chú ý nhà kết nối giao thông hạ tầng ?


 Ông Phan Công Chánh, CEO Phú Vinh Group

Đề cập tới câu chuyện cụ thể, đầu tư bất động sản với nguồn vốn 1 tỷ đồng, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, chuyên gia bất động sản cá nhân đã đưa ra các ví dụ, những lời khuyên cho các nhà đầu tư.

Theo chuyên gia này, khi đầu tư bất động sản tiền chỉ là một trong các yếu tố giúp đầu tư thành công. Những yếu tố khác quan trọng hơn mà nhà đầu tư cần phải lưu ý, thứ nhất là tư duy, tư duy trong thị trường như thế nào; thứ hai là công cụ, có biết cách sử dụng công cụ khi vào thị trường hay không; thứ ba là kỹ năng, kỹ năng sử dụng công cụ hiệu quả hay không là chuyện khác; thứ tư là kiến thức về ngành. Nhiều nhà đầu tư bị thiếu mảng kiến thức về ngành nên khi vào trong thị trường bối rối không biết bắt đầu từ đâu, pháp lý như thế nào.

Kiến thứ về ngành có 4 vấn đề nhà đầu tư phải tìm hiểu sâu. Thứ nhất là kiến thức về từng phân khúc, chẳng hạn đầu tư căn hộ thì khác đất nền như thế nào, đầu tư nhà phố, nhà trọ thì như thế nào… ; thứ hai là kiến thức về thị trường, vào thị trường lúc nào, vào khu vực nào, cầm bao đó tiền thì cách thức, chiến lược vào thị trường ra sao; thứ ba là yếu tố về pháp lý, các dạng pháp lý căn bản cần phân biệt là cái gì, hiện rất ít nhà đầu tư nắm tường tận. Không nắm pháp lý thì cầm 100 tỷ đồng đầu tư cũng rất rủi ro. Cái cuối cùng mới là tiền, là tài chính.

Cụ thể cầm 1 tỷ đồng đầu tư bất động sản như thế nào? Theo cuộc khảo sát ngắn mà Phú Vinh Group mới thực hiện, trên dưới 1 tỷ đồng có thể đầu tư căn hộ cao cấp ở Biên Hòa (Đồng Nai), biệt thự ở Nhơn Trạch (Đồng Nai), nhà phố ở khu vực Hóa An (Đồng Nai), 500m2 đất ở Thái Mỹ, Củ Chi (TP.HCM), nhà phố nhỏ 7m2 nằm đường Nguyễn Kiệm, Gò Vấp (TP.HCM) giá 1,2 tỷ; 120m2 đất gần sân bay Long Thành (Đồng Nai)…

Trong quá trình đầu tư bất động sản, chuyên gia Phan Công Chánh cũng thường mua được các sản phẩm rẻ, rẻ bất ngờ. Vậy làm sao để làm được chuyện đó? Chính là dựa trên các yếu tố trên gồm tư duy, công cụ, kỹ năng, kiến thức ngành.

Chiến lược vào thị trường như thế nào? Nhà đầu tư phải hiểu trên thế giới có hai cách kiếm tiền từ bất động sản một là lãi vốn, hai là câu chuyện dòng tiền. Khi nói câu chuyện lãi vốn là nói câu chuyện mua và bán.

“Khi mua thì phải làm sao lời ngay lúc chúng ta mua chứ không phải lời ngay khi chúng ta bán. Thường nhà đầu tư bị sai ở chỗ vào lúc giá thị trường và chờ thị trường lên rồi mới bán ra. Nhưng thị trường đâu lên mãi, thị trường có 3 trạng thái lên, xuống và đi ngang. Vậy khi nhà đầu tư vào thị trường bằng với giá thị trường có nghĩa là đã mất 70% cơ hội”, chuyên gia bất động sản cá nhân chia sẻ.

Về câu chuyện về dòng tiền, chẳng hạn đầu tư dãy nhà trọ cho thuê. Nhưng câu chuyện liên quan là nhà đầu tư có đủ kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức để quản lý nhóm đối tượng là sinh viên, công nhân thuê nhà hay không. Nhiều trường hợp đầu tư kinh doanh phòng trọ ở TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, nhưng cuối cùng phải bán khoản đầu tư bởi vì đơn giản không quản lý được.

Làm sao để vào thị trường với giá tốt? Thương lượng là một trong những kỹ năng của nhà đầu tư bất động sản cá nhân. Nhà đất gồm nhà và đất. Và cái nào mới tăng giá? Rõ ràng chỉ có đất tăng. Đất chỗ nào có khả năng tăng giá hơn 6 triệu/m2/năm thì đầu tư chắc chắn có lời.

Còn nếu mua căn hộ thì chỉ có 2 thời điểm đầu tư là có lời, thứ nhất là lần đầu tiên công bố dự án, thời điểm đó là giá rẻ nhất; thời điểm thứ hai là lúc sắp giao nhà, khi đó người mua đến họ nhìn thấy mọi thứ tiện ích và ngôi nhà còn mới khiến họ hào hứng đi vào thì thời điểm đó mình có thể bán được lời.

Chuyện vào thị trường thời điểm nào, vào phân khúc nào, khu vực là cực kỳ quan trọng. Đừng nghĩ đầu tư ở Biên Hòa thì mức tăng lợi nhuận kém hơn TP.HCM vì thị trường thành phố giai đoạn này bị chững lại. Ví như chúng tôi mua một căn nhà phố khoảng 90m2 ở phường An Bình. Chủ nhà muốn bán 1,4 tỷ, sau đàm phán thương lượng tôi mua giá 1,3 tỷ. Trong vòng khoảng 1 tuần sau có người trả khoản đầu tư đó 1,5 tỷ. Câu chuyện ở đây không phục thuộc vào vốn nữa mà như tôi đã đề cập đó là kiến thức về ngành , tư duy, công cụ, kỹ năng của nhà đầu tư đến mức nào.

Về đầu tư đất nền, với tài chính tầm 1 tỷ thì chúng ta hiện nay có thể đầu tư đất nền vùng ven. Khi đi mua đất nền nhiều nhà đầu tư bị lỗi căn bản, thứ nhất không hiểu pháp lý, chỉ nên mua đất nền có “sổ đỏ”, là thổ cư. Để khi cần có thể dùng đòn bẩy vay ngân hàng. Nhiều người mua đất nền vùng ven là đất sổ tay, đất nông nghiệp. Loại đất này không được hỗ trợ vay, chỉ có thể mua và chờ đất lên bán. Khi cần tiền để quay lại thị trường rõ ràng là không có. Thứ hai là nguyên tắc của bất động sản là chỗ nào có người thì giá đất mới lên.

Và nếu không có sự nhanh nhạy để vào thị trường như nêu trên? Chúng ta có công thức. Thứ nhất trở thành “trùm” khu vực, phải là thổ địa. Nhiều nhà đầu tư cá nhân cứ đi tìm mải mê thứ bên ngoài trong khi khu vực mình ở đang sống 15-20 năm từng ngóc ngách, con đường, ông tổ trưởng dân phố, bà bán quán cà phê (người mà nắm nhiều thông tin) mình biết hết… mà tại sao mình không quen thân mà đi đầu tư xa xôi. Đó là quan điểm sai.

Thứ hai nhà đầu tư nên trở thành “trùm” phân khúc, phải giỏi phân khúc nào đó. Chúng ta bàn nhiều nhưng tôi cho rằng chỉ cần “trùm” 2 cái đó là đã thu hẹp phạm vi rất nhiều. Bởi nguồn lực của nhà đầu tư bất động sản cá nhân là hữu hạn. Nói là 1 tỷ nhưng chưa chắc đã có tiền nhàn rỗi sẵn có, có khi nằm ở chứng khoán, ngân hàng…

Một trong những kênh thông tin tốt là trên các kênh rao vặt. Nhưng lúc đó nhà đầu tư cần kỹ năng phân tích, kiểm tra nguồn thông tin, đọc mẩu tin làm sao biết được chủ nhà đăng hay môi giới đăng, nếu môi giới đăng thì xử lý như thế nào, chủ nhà thì làm sao.

“Nhiều người than phiền môi giới giờ tùm lum lắm, 90% deal tốt nhất tôi có lời là từ môi giới. Ở đây là gì, đó là kỹ năng sàng lọc người môi giới tốt, làm sao người ta có deal tốt lập tức người ta nghĩ tới anh chị ngay, đấy là vấn đề đi xây dựng mối quan hệ chứ nó không còn vấn đề cầm 1 tỷ, vấn đề về tài chính, mà cần rất nhiều kỹ năng”, ông Phan Công Chánh nhấn mạnh.

Ông Phạm Lâm, CEO DKRA Việt Nam

Tại buổi Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở TP HCM quý I/2019 hôm nay (ngày 4/4), ông Phạm Lâm, CEO CTCP DKRA Việt Nam đặt câu hỏi: “ Nếu có 1 tỉ đồng thì có thể mua BĐS ở đâu ở TP HCM ?”

CEO DKRA cho biết, hiện nay đang xảy ra sốt đất ở nhiều địa phương trên cả nước… Thị trường đang rất hỗn loạn, có nhiều nhà đầu cơ hơn là nhà đầu tư.

Nhiều ý kiến trong hội trường cùng trả lời là “Củ Chi”. Ông Lâm cũng đồng ý rằng trong tương lai đất Củ Chi sẽ nóng. Tuy nhiên, hiện nay với số tiền 1 tỉ đồng sẽ rất khó để mua được một căn hộ như ý (chưa tính thêm chi phí làm sổ đỏ).

“Giá cả BĐS TP HCM đang rất ‘căng’ đối với việc tiếp cận nhà ở, bởi căn hộ hạng C hiện nay gần như không có dự án mới. Trước đây khoảng 2 năm, người ta còn nhắc đến các khu vực như Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh… nhưng giờ những nơi này đều có giá cao hơn rất nhiều. Như hiện nay, giá đất Hóc Môn lên hơn 30 triệu/m2, đất quận 9 có nơi 40 triệu/m2. Ta nghe thì rất sợ, nhưng người ta cũng bảo đó là bình thường, chứng tỏ đang có sự thiết lập mặt bằng giá mới. Vì giá đất TP HCM đang lên quá cao nên người dân buộc phải đi xa để mua nhà phù hợp với khả năng tài chính của mình”, ông Phạm Lâm phân tích.

Không chỉ TP HCM, mà các thị trưởng tỉnh khác như Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Phú Quốc… thời gian gần đây cũng sôi sục vì đất đai.

“Tôi ra khu Tây Bắc – Đà Nẵng thấy chỉ có 1 dự án mà làm điên đảo thị trường, giá đất gần đó tăng từ 20 – 22 triệu đồng/m2 lên 30 – 33 triệu/m2, khi giá quá cao người ta bắt đầu sợ và có sự dè chừng. Tôi ra Đà Nẵng 2 lần, lần 1 thấy người người, nhà nhà đi buôn đất, xe cộ tấp nập. Nhưng cách đây 20 ngày tôi trở lại thấy giảm đáng kể về lượng xe và môi giới”, CEO DKRA nêu ví dụ về câu chuyện sốt đất Đà Nẵng trong những ngày gần đây.

Ngoài ra, ông còn nhắc đến nhiều thị trường tỉnh khác cũng đang rất thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Trong đó, Khánh Hòa có thành phố Nha Trang phát triển du lịch, có Bắc Vân Phong được xem xét thành lập đặc khu, có nhiều doanh nghiệp lớn đầu tư các dự án quy mô ở Bãi Dài, Cam Ranh… nên giá đất ổn định, hút nhiều nhà đầu tư quan tâm. Bình Thuận cũng được nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây, với lợi thế đường bờ biển kéo dài hơn 100 km, thị trường này đang phát triển tập trung ở Mũi Né, Phan Thiết và Thuận Tiến.

“Thông tin về sân bay Phan Thiết khiến thị trường địa ốc tại đây nóng lên hẳn. Tuần rồi mà ra Phan Thiết thì sẽ thấy con đường dẫn đi sân bay kẹt xe kéo dài, tình trạng này diễn ra trong ngày thường, đặc biệt xe biển Sài Gòn rất nhiều. Nhiều người đầu cơ đất, mua đến vài ngàn m2, môi giới cũng tập trung về đây khiến thị trường hỗn loạn”, ông Phạm Lâm cho biết.

Ông còn thông tin, ở Long An có những khu vực cách đây 2 năm giá đất chỉ 4 triệu đồng/m2, nhưng nay đã lên đến mức 18 triệu đồng/m2. Một khu khác gần Sài Gòn là Nhơn Trạch đang có giá đất cao nhất khoảng 28 triệu đồng/m2, những nơi giá thấp nhất (chỉ có sổ đỏ, chưa có hạ tầng) cũng 7 triệu đồng/m2.

Dù giá cao là vậy nhưng khách vẫn mua bởi họ kỳ vọng vào tương lai kết nối hạ tầng của những khu vực này.

Ông Lâm nhấn mạnh: “Nếu thích thì phải mua đất liền, chứ nếu để qua nửa ngày, thậm chí chỉ để 1 giờ, là giá có thể tăng thêm bởi thị trường đang rất hỗn loạn, đang có nhiều nhà đầu cơ hơn là nhà đầu tư. 1h chiều, tôi đi phòng công chứng trên đường Nguyễn Xuân Hợp (quận 9) mà có đến hơn 20 khách chờ… Giờ người ta không gọi “TP HCM” nữa, mà gọi là “VÙNG TP HCM”, bao gồm TP HCM và các tỉnh Bình Dương, Bình Phước, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu… với giao thông kết nối thuận tiện hơn”.

>>> Mở rộng phạm vi vùng TP Hồ Chí Minh

Nguyên nhân của việc đầu tư ồ ạt vào đất nền này, theo ông Lâm là do “tâm lý người Việt thích sở hữu đất, dù ở xa trung tâm nhưng có sổ đỏ là được. Cảm giác người Việt Nam rất ‘cuồng’ BĐS, đầu tư lĩnh vực gì rồi khi có lãi họ cũng sẽ quay lại BĐS”.

Tuy nhiên, lãnh đạo DKRA không đồng tình với quan điểm đầu tư “càng rủi ro, càng lãi lớn” hay “được ăn cả, ngã về không” của nhiều người. Ông cho rằng, khi đầu tư địa ốc trước tiên phải cân nhắc chuyện “có an toàn không? Có mất vốn không?”, sau đó mới là “liệu sẽ lãi được bao nhiêu?”. Khi thị trường đang nóng sốt như hiện nay, nhà đầu tư càng phải bình tĩnh hơn lúc nào hết.

Bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng Giám Đốc Tập Đoàn FLC

Tại Hội thảo “Kịch bản bất động sản Việt Nam 2019 nhìn từ những xung lực mới”, Bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC cho biết: “Dưới 1 tỷ đồng, quý vị vẫn có thể đầu tư condotel…Nhưng vấn đề quan trọng, là phải xem xét kỹ về dự án và chủ đầu tư”.

Theo Tổng giám đốc Tập đoàn FLC: “Từ góc độ doanh nghiệp, chúng tôi luôn có sự nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường. Năm 2018, đầu quý 2, chúng ta lo lắng về bong bóng bất động sản, nhưng rất vui mừng là nó đã không xảy ra. Tôi cho rằng đây cũng là nền tảng vững chắc tạo niềm tin cho chúng ta vào năm 2019”.

Bà Dung cũng cho biết thêm: “Tôi cho rằng, thị trường 2019 vẫn có chiều hướng ổn định và gia tăng. Chắc chắn sẽ có sự tăng trưởng. Bởi năm 2019, chúng ta có sự đầu tư từ tích luỹ từ năm 2018 và sự gia tăng mạnh mẽ của các quỹ nước ngoài. Chẳng hạn như với FLC, chúng tôi đang nhận được sự quan tâm lớn từ các quỹ nước ngoài, họ đang đặc biệt quan tâm đến yếu tố pháp lý khi đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Chúng tôi cho rằng bên cạnh bất động sản thương mại thông thường, thì bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục sở hữu nhiều tiềm năng. Khi chúng tôi đưa ra thị trường các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, sự quan tâm từ nhà đầu tư là rất lớn. Thậm chí chúng tôi phải hạn chế bán ra”.

Bà Dung giải thích, vì với chủ đầu tư, bán condotel là phải tuân theo chính sách cam kết lãi suất. Khách hàng được nhận lãi suất đều. Với một số doanh nghiệp có những chiến lược về tín dụng nhất định thì chưa chắc cần phải phát triển mạnh về condotel.

Hiện trên thị trường, dòng sản phẩm condotel nói chung là chưa nhiều, đặc biệt là condotel từ các chủ đầu tư uy tín, chất lượng. Bên cạnh các sản phẩm nghỉ dưỡng như condotel thì còn có các đô thị nghỉ dưỡng, cung cấp các sản phẩm như biệt thự, liền kề. “Ví dụ như tại Sầm Sơn, bên cạnh mảng khách sạn, chúng tôi cũng có các đô thị nghỉ dưỡng rất được ưa chuộng. Hiện chúng tôi đang phát triển mô hình này tại rất nhiều tỉnh thành có tiềm năng trên cả nước, bà Dung cho hay..

Cũng theo đại diện FLC: “Nhà đầu tư bây giờ rất thông minh. Nếu hỏi có bao nhiêu tiền để có thể nghĩ về condotel thì tôi cho rằng dưới 1 tỷ đồng, quý vị vẫn có thể đầu tư condotel, một trong những kênh an toàn nhất. Nhà đầu tư không lo việc quản lý cũng không lo việc tìm người thuê. Thậm chí chỉ cần vài trăm triệu kết hợp với vay ngân hàng, là có thể sở hữu một căn condotel và hưởng lợi nhuận từ phân khúc này mang lại. Nhưng vấn đề quan trọng, là phải xem xét kỹ về dự án và chủ đầu tư”

 

>>> Cách định giá nhà phố sau cơn sốt ảo

>>> Chuyên gia nói gì về thị trường đất nền

>>> Săn đất nền pháp lý sạch tại TP Hồ Chí Minh ngày càng khó

          (Nguồn Sưu Tầm)
error: Vui lòng liên hệ Admin Website để để lấy hình !
0886 407 470